从"有住房"到"有房住" 楼市将迎这八大变化
[摘要] 未来楼市到底怎么走，刚需该怎么办，还能买到房吗，以下是笔者梳理的未来楼市的八大趋势：1、未来住房问题的总基调是，大家都会有房子住，但不保证大家都有住房。目前租房正在加速发展，未来通过集体用地盖房出租，通过房地产税激活个人手中的存量房源，通过纯租赁地块盖长租公寓。
从“有住房”到“有房住”，楼市将迎来这八大变化
未来楼市到底怎么走，刚需该怎么办，还能买到房吗，以下是笔者梳理的未来楼市的八大趋势：
1、未来住房问题的总基调是，大家都会有房子住，但不保证大家都有住房。
怎么说呢，我认为这是一个更务实的目标，更务实的目标更容易实现。世界上没有任何一个经济体实现了全民有房，我们强行给自己安一个高目标，会造成预期和现实的巨大落差。当大家期望好好工作总有一天能买得起房，而实际上却永远无法实现，这个落差会很伤人。
全民有房住这个目标不算难。目前租房正在加速发展，未来通过集体用地盖房出租，通过房地产税激活个人手中的存量房源，通过纯租赁地块盖长租公寓。租房市场也形成了高中低搭配。不同的人会在租金和居住体验之间取得平衡。
所以补齐租房市场的短板，其要义就在于所有人都有房住，但不一定有住房。有算是有恒产的最新注解吧。
2、大部分人不用担心住房成本。
事情越辩越明，房地产税更是如此。这段时间以来，房地产税更多更细节的内容被披露。比如按人均面积制定免征规则，房子按照评估值交税，地方拥有更大决定权等。
大部分人都不用住房成本会增加，少部分炒房客可能会因此增加持有成本。
还有一点需要我们注意的，那就是房地产税会让房子的优缺点更加明显，好的更好，差的会更差，这会体现在房价上。
3、房价不一定会继续上涨。
以前解决住房问题只有一条路——买房。现在不一样了，租房的利好越来越多，比如郑州，你在郑东新区租房3年，就等于是郑州人。总之，城市的各种公共资源会逐步向租房人群开放。
当租房人群越来越多的时候，你会发现租房会越来越被接受，这是一个过程，大家从短期过渡到长租，从长租到习惯租房放弃买房。整个住房观念有了一个升级，买房不再是必要，房价自然不一定会上涨了。
4、发展租房要比发展购房市场更快，更有效，更有针对性
围绕着租赁来设计的各种措施将会陆续推出，12个住房租赁试点城市已经加速推出官方住房租赁平台。在解决租房融资方面，长租公寓的证券化也在提速，这样可解决发展租房所需要的资金问题，而个人租房贷款也已经从幕后走向台前。说明我们正在“租”的方面发力，租房体验在不久的将来会有一个质的改变。
新房可能需要一套一套地盖，短时间内增加供应很难。但租房不是零起点，这个市场要作的是树立一些标杆，完善规则，然后激活巨量的存量房源，改善它们的居住体验。有了新房的经验教训，租房发展得会更快，更有效，更有针对性。
5、住房租赁市场会率先在一线城市得到发展，然后逐渐扩散至热点二线城市，普通二线城市，三四线城市。哪里租房需求更旺盛，哪里租房市场就会更快发展。
6、三四线城市，很难以租赁为主，未来仍然会以买房自住为主，房价和租金都不会很高，尤其是房价，现在虽然偏离了收入，但未来会逐渐与本地常住人口收入水平相挂钩。至于去库存，偏远的三四线城市仍然会继续，但核心城市周边的三四线城市已经没有这方面的压力，明后年将收紧楼市，燕郊这种就是先例。
7、金融作为工具会被摆在更为重要的位置。
住房制度的优化升级，金融会深度介入每个环节，针对每个环节分类调控。比如未来的房地产市场开发、房企自持出租、居民租房买房等等，都会有相当细化的针对性的金融方案与之相匹配。
8、限价限售等五限会长期化，直到长效机制经过验证后能够确保楼市平稳运行，才会逐渐退出。具体时间表不是很好判断，这需要根据政策的效果来决定缩短还是延长。不过可以确定一点的是，长效机制实施前，会放出相关的信号，看看楼市各方的反应，本质上是消除转换过程中的不适应，让预期保持稳定。
龙头房企资金面翻转:规模化竞争进最后一轮？
www.fang.com 2017-11-2007:25
[摘要] 在前十大房企不同的操作思路背后，是规模化竞争仍存。过去三年通过收并购、深入二三线而获得大量土储的恒大、融创、碧桂园等，已经站在了规模竞争的前列，土地储备飙升都在1亿平方米以上，把传统的大型房企万科、中海外、保利地产、金地、华润等抛在了身后。
在前十大房企不同的操作思路背后，是规模化竞争仍存。过去三年通过收并购、深入二三线而获得大量土储的恒大、融创、碧桂园等，已经站在了规模竞争的前列，土地储备飙升都在1亿平方米以上，把传统的大型房企万科、中海外、保利地产、金地、华润等抛在了身后。
今年房地产行业最为引人注目的事件之一，便是中国恒大引入1300亿战投大幅降低负债率。与恒大步伐一致的还有近两年大规模收并购的融创中国，其也提出降低净负债率的目标。
而另一边，前期稳健的万科、中海外、龙湖却在逆周期加杠杆，瞄准机会吸纳土储，继续扩大规模。
不同房企出现不同的选择，但都指向同一个方向“规模和效益并存”。在以2016年深圳9·30新政为标志的房地产调控开始一年多后，房地产业进入了下行周期，土地市场开始调整，投资“抄底”机会出现，这是万科等逆周期加杠杆的原因。而恒大、融创等降杠杆的行为，则是前期规模化扩张已到极致，开始注重资金安全与效益的考虑。
加杠杆还是降杠杆？
前三年里做了大量杠杆扩张的中国恒大、碧桂园、融创中国等企业，如今也开始追求财务稳健了。
尤其是11月初，中国恒大间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，达成今年第三次战投，使中国恒大净负债率较去年末大降超六成。
自2009年上市至今，恒大资产净值增长约13倍，规模高速扩张的同时负债率高企。据其2016年中期数据计算，净负债率高达92.97%。
2017年初，中国恒大提出战略转型，即由“规模型” 向“规模+效益型”转变，然后在年中公布了降负债率的目标：计划在2020年6月末，净负债率降至70%左右；恒大还准备在未来三年开启土地储备负增长模式，以降低土地费用支出。
在收购万达文旅资产后，融创中国也开始降低负债率。据申万宏源报告， 2017年接连拿地之后，融创中国上半年负债率位居众房企之首。此外，2016年融创发行了99.57亿元永续债，若把其归至债务栏目下，那么融创的净负债率将在100%以上。
融创中国董事局主席孙宏斌表示，未来会少拿地。总裁汪孟德则透露，到2019年底，融创将把负债率降到双70%（资产负债率、净负债率）。
今年销售规模冲上第一的碧桂园同样开始控制负债。8月，CFO伍碧君透露，“碧桂园将控制公司的净负债率不超过70%。”
此外，因在并购市场快速扩张的阳光城，其负债也在迅速增加，今年前三季度，净负债率已达281%。阳光城执行副总裁吴建斌希望，未来将净负债率降至70%左右。
一边是野蛮生长后开始修剪枝丫降杠杆，一边则是前几年稳健甚至略显保守的万科、中海外等开始反周期操作，加大杠杆拿地。
在9月5日万科的投资者电话会议上，证券事务代表梁洁表示，万科净负债率仅19.6%，未来还有增加杠杆的空间。
一直保持行业净利润第一的中海外也开始扩大规模，今年公司提出拿地千亿的目标。截至6月末，其净负债率为16.1%，相较去年同期有所上升，显示扩张加速。
金地、华润置地等房企的变化更为明显。2016年底至2017年中，华润置地净负债率上升17.7个百分点至41.5%；保利地产则从55%增加至86.6%，上升了31.4个百分点。
规模化竞争未了
在前十大房企不同的操作思路背后，是规模化竞争仍存。过去三年通过收并购、深入二三线而获得大量土储的恒大、融创、碧桂园等，已经站在了规模竞争的前列，土地储备飙升都在1亿平方米以上，把传统的大型房企万科、中海外、保利地产、金地、华润等抛在了身后。
华润置地上半年掉出了销售前十之后，管理团队进行了反思，并在三季度重回前十。
深圳一家大型房企的项目公司人士感叹，销售排名还是很重要，为了冲击年度业绩，集团要求各分公司年底加快销售，一些本可以留到明年的楼王房源也被要求清盘。
金地集团认为，“在竞争资源和市场份额过程中，规模已成为重要竞争力，是房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，也是开发企业中长期完成转型的必要保障。”
在去年销售过千亿之后，金地集团及旗下金地商置均认为，公司规模还有扩展的空间。
万科只有数千万平方米的土储面积，只能支撑差不多两年的发展，再加上公司极低的净负债率，即使在今年花550亿拿下广信资产包后，也依然有空间继续扩大投资。
梁洁认为，万科的土储量虽然不会影响短期销售，但会限制未来增长能力，“还是需要适度利用市场机会购买相对多的土地。
据CREIS中指数据，今年5月至10月，万科、保利土地总成交金额分别为1495.44亿元和1228.28亿元，位列第一第二，各拿地118宗、99宗；1-7月，中海外新增土地储备40宗，合计建筑面积899万平方米（权益面积761万平方米），是去年同期的3.9倍。
业内指出，一些房企逆周期加杠杆背后，是房企的规模化竞争或许进入了最后一轮。很多规模较小的房企还想利用这个时间窗口弯道超车，进入第一、第二梯队，如新城控股提出了3000亿销售目标。
为了挤进行业前列，一些中小房企成为今年土地市场的常客，净负债率大幅上升。
不过，大型房企虽然注重规模，但更强调效益。作为行业风向标，今年初，恒大董事局主席许家印明确表示，恒大要从追求规模转向效益提升，将通过强化产品品质，提升产品附加值；强化内部管理，采用标准化运营模式控制成本，并大力降低营销、管理、财务三大费用，这两大措施稳步提升盈利水平。
中海外董事局主席颜建国则称，“规模必须服从效益，没有效益的生意我们不做。”未来3-5年，中海外将主要资源集中在住宅开发，加快周转，实现规模和利润双增长。
11月8日，中海发布公告称，前10个月实现销售合约额达2005.94亿港元，相应销售面积1242.16万平方米。与此同时加速推动项目发展，2017年计划新开工面积1900万平方米，是去年的1.75倍。2017年，中海在建面积高峰值将超过3000万平方米，创历史新高，为2018年及未来的可持续快速增长奠定基础。