全球顶尖富豪们如何守护财富？ 房地产最受青睐
亚太区的家族办公室在投资策略上更加谨慎，采取的投资策略偏向均衡型及保本型而非增长型。他们明显倾向于增加对非流动资产的配置，例如私募股权及房地产的直接投资。而为了对冲市场剧烈波动对投资组合的影响，另类投资受到顶尖富豪们的热捧。
面对全球金融市场的频繁震荡，全球顶尖富豪们如何守护财富？
“从亚太地区来看，由于市场波动加剧，亚太区的家族办公室投资情绪普遍处于避险（risk-off）状态。不过，最近一个月以来，这种情绪有所消退。但这些家族办公室明显倾向于增加对非流动资产的配置，例如私募股权及房地产的直接投资。”瑞银财富管理超高净值客户的大中华区市场经理刘昌欣表示。
刘昌欣透露，截至2014年，亚太区家族办公室的投资组合平均持有45%的非流动资产，香港则为43%，“我们相信随着市场波动持续，这一比例还将继续增加。”
同时，他表示，亚太区的家族办公室在投资策略上比报告中的平均家族办公室更加谨慎，采取的投资策略偏向均衡型及保本型而非增长型。
瑞银与Campden Wealth Research10月13日发布的全球家族办公室2015年报告显示，亚太区19%的家族办公室选择了保本型战略，而选择增长型战略的占比则跌至27%。
该报告访问了全球37个国家的224个家族办公室的负责人及行政人员。受访的家族办公室代表了超过2000亿美元的私人财富。在亚太区，共有35个家族办公室参与此次研究，平均管理资产规模高达4.31亿美元。
另类投资倍受追捧
为了对冲市场剧烈波动对投资组合的影响，另类投资已经受到顶尖富豪们的热捧。
刘昌欣表示，“由于投资者仍然预期较大的市场起伏，因此很多家族办公室都增加了对对冲基金的配置比例，尤其是采取长短仓策略以及宏观策略的基金。从行业来看，家族办公室对科技以及其他政策支持的板块兴趣十分浓厚。”
根据eVestment提供的数据，专注于中国市场的对冲基金在9月录得正回报，并跑赢基准指数。今年第三季度，这类基金整体亏损约16.03%，然而S&P China指数却大幅下挫24.35%。同时，截至今年9月底，投资中国市场的对冲基金整体回报约1.02%，相比之下，S&P China指数却暴跌12.65%。
“相比今年6月的历史高位，内地A股市场已经录得双位数的跌幅，然而一些采取市场中性（market neutral）策略的对冲基金在8-9月的投资回报波动仍然维持在1%以内”，瑞银财富管理超高净值客户服务部投资产品及服务房地产亚太区主管Enrico Mattoli则表示。
截至去年，亚太区家族办公室在对冲基金的平均配置比例约5%，相比之下，欧洲、北美地区的家族办公室的配置比例则分别为8%、12%，新兴市场的家族办公室更加激进，相关配置比例达14%。
同时，私募股权投资是亚太区家族办公室投资获得出色回报的另一“法宝”。该报告显示，亚太家族办公室的私募股权持股量高达28%，超过全球22%的平均水平。
报告显示，去年亚太区家族办公室投资表现全球位列第二，按美元计算回报为6.3%，仅次于欧洲地区的6.4%。相比之下，北美以及新兴市场的家族办公室去年的年度投资回报则分别为5.8%、4.9%。
Mattoli指出，由于内地和香港的家族办公室拥有较强的本土偏见（home-bias），今年以来，内地和香港两地股市均出现较大的调整，导致今年该地区家族办公室的整体投资表现或将落后去年。
直接地产投资回报达14.2%
相比股票、债券等金融资产，房地产素来是富豪们最热衷的投资标的之一。
“房地产投资与其他资产类别的关联性较低，比如直接房地产投资、REITS与股票的相关性分别为0.3%、0.8%，与债券的相关性则为－0.1%。同时，投资房地产80%左右的收入来自于稳定的租金回报。”Mattoli表示。
以直接房地产投资而言，全球家族办公室去年平均配置比例约12.6%，“我们发现很多家族办公室都偏向于投资本土或靠近本土的房地产市场，这点适用于无论商业还是住宅地产投资，由于很多家族办公室内部来负责这些房地产投资项目。“
同时，这些家族办公室仍然偏爱投资住宅地产，占直接地产投资的比例高达42%，设定的投资回报目标约10%，投资周期通常在3年以上。报告显示，去年直接房地产的实际投资回报达14.2%。
此外，仲量联行数据显示，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%。今年，中国购房者投资海外市场的热情还在不断高涨。
“和其他很多资产类别一样，房地产的价格也会经历不同的周期，目前而言，伦敦是全球唯一最保值、流动性最好的房地产投资市场，而纽约、亚洲一些城市的房地产价格已经非常昂贵，未来面临一定的调整压力。”Campden Wealth行政总裁Dominic Samuelson表示。
对股票投资，去年全球家族办公室的平均配置比例约25.8%，其中18.9%投资于发达市场，7%投资在新兴市场。
“目前我们主要推荐日本、欧洲市场，由于上述地区的央行将继续加大量化宽松的规模，有利于刺激股市。以债券而言，我们建议减持发达国家的政府债券、高收益债券。”Mattoli坦言。
根据新兴市场投资组合基金研究机构（EPFR）统计显示，10月1－7日，欧洲股票型基金持续获得资金青睐，净流入20.3亿美元，今年以来累计共流入1052亿美元。然而，同期日本股票型基金却录得净流出20.36亿美元，为2014年11月来最大单周流出。
购物中心供应过剩 广东多地出现停建案例
2015-02-01 09:39:39 来源: 羊城晚报(广州) 分享到：
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免租 招商 图/东方IC
羊城晚报记者 孙晶
日前，刚刚出炉的《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》（以下简称《报告》）显示，2014至2016年间，全球在建购物中心面积最大的20个城市中，中国城市占据了13席。然而，在这场购物中心建设大潮中，有业内人士透露：“广东已经有部分购物中心开发商预感到市场寒冬之凛冽，不得不暂停或者放缓建设期。而一些新开业的购物中心则为了招商大肆撒钱，免租金或者补贴装修的情况比往年严重。”
7000家购物中心在建
由中国连锁经营协会(CCFA)联合德勤中国等机构发布的这份报告显示，上海、成都、深圳包揽中国购物中心在建面积前三名，在建购物中心面积分别高达330万、320万和260万平方米。其余进入榜单的国内城市按照排名还有天津、武汉、北京、南京、广州、杭州、沈阳和重庆等。
截至目前，全中国已拥有近3500家购物中心，但是建设热潮还远远没有结束。《报告》引述中国购物中心产业咨询中心预测称，从现在到2025年，中国还会有7000家购物中心建成开业，届时中国内地的购物中心将超过一万家。而这也意味着，这十年内在建的购物中心是目前已有数量的两倍多。
上述 《报告》提供的信息亦显示，沈阳、大连、宁波、青岛、重庆和成都的购物中心租金呈现不同程度下滑，经营风险不断加大。就空置率来看，很多城市零售物业空置率超过6%的警戒线。其中，沈阳为国内之最，2013年的优质零售物业空置率高达21.9%。
“中国购物中心是结构性失衡，存在局部过热的问题，比如沈阳，肯定过热。”中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲对此表示，但从整体来看并不过热。
广东多地人均商业面积超国际水平
人均商业面积1.5平方米是国际上评判商业地产物业是否饱和的一般标准，按此标准，中国商业地产饱和的重灾区是银川、呼和浩特、沈阳，共有20个城市超过此标准。
世品国际董事长谢仕平认为，在广东，按不完全统计及经验评估，目前商业地产最饱和的地区是佛山、中山和湛江，已经超过国际标准，而广州接近人均商业面积1.5平方米。仅佛山在建的商业面积达到800万平方米，在市区季华路上超过10万平方米的商业体就有近10家。
与此同时，谢仕平指出，中国的商业地产投资存量已经超越日本，投资存量的价值增长15%，达到1.5万亿美元。而在全国新供应的土地中，商办用地的增长为40%以上。
开发商担心空置潮
就在广东远未停止的购物中心建设热潮中，已经有不少开发商感受到了阵阵寒意。
“佛山、深圳、惠州甚至广州的白云区都有购物中心在建项目出现放缓工期或者拿下地暂停开发的情况出现。”广东省商业地产投资协会筹备小组负责人黄华军向羊城晚报记者透露，由于近年来国家对于房地产业的宏观调控，导致商业地产如购物中心这样的品类遇到了加速开发的政策机遇。从人均收入和购物中心面积来考察，中国部分城市已开始呈现投资风险。他表示，在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米，而中国部分城市甚至达到2-3平方米，广东也同样面临这个问题。
而对于广东新开业的购物中心，黄华军认为，它们面临比以往更大的挑战。“如果不是非常好的地段，只能靠烧钱了。“比如在佛山，不少新开业的购物中心就出现为了招商不得不提出免租金甚至补贴装修费等诱人的措施招揽品牌入驻的情况。”购物中心的培育期会比往年加倍延长，在零售业寒冬远未结束之际，购物中心的扎堆也可能带来新一轮的空置潮。另据相关机构调查，当前中国一线城市购物中心的空置率达到了8.4%，二线城市达到了10.5%。